भाडेकरार – संस्था, सदस्य आणि भाडेकरू यांच्या जबाबदाऱ्या

भाग-२

मागिल लेखामध्ये १ ते ५ प्रश्न उत्तरे आपण वाचली आहेत. आता ६ ते ११ या अंकामध्ये प्रसिद्ध करीत आहोत..

प्रश्न क्र. ६) भाडेकरार (लिव्ह अ‍ॅण्ड लायसेन्स) म्हणजे काय? कोणत्या कायदेशीर तरतुदीखाली हा करार केला जातो? सदर करार कोणत्या कारणांनी मालक रद्द करू शकतो?

उत्तर: भाडेकरार म्हणजे जमीन किंवा घर किंवा मालमत्ता लायसेन्सर (मालक) हा लायसेन्सीला (भाडेकरू) विशिष्ट मुदतीसाठी (जास्तीत जास्त ६० महिने) ती मालमत्ता भाड्याने देण्यासाठी करणारा करार होय. सदर करार हे मुख्यत: महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण अधिनियम, १९९९ च्या कलम २४ नुसार केले जातात.

कलम २४ नुसार (१) या अधिनियमात काहीही अंतर्भूत असले तरी, निवासासाठी लायसन्सवर दिलेल्या जागेचा कब्जा किंवा भोगवटा असणारा लायसनधारक, लायसेन्सची मुदत संपल्यावर अशा जागेचा कब्जा घरमालकाकडे सुपुर्द करील आणि लायसेन्स जागेचा ताबा अशा रितीने सुपुर्द करण्यात लायसन्सधारकाने कसूर केल्यास, घरमालक, लायसेन्सची मुदत संपल्यानंतर सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करुन, त्या जागेचा ताबा मिळण्यास हक्कदार असेल आणि लायसेन्सचा कालावधी समाप्त झाल्याबददल सक्षम प्राधिकरणाची खात्री पटल्यावर सक्षम प्राधिकरण लायसेन्स धारकास निष्कासित करण्याचा आदेश देईल.

कलम २४ नुसार (२) जो कोणताही लायसेन्सधारक (भाडेकरू) लायसेन्सची मुदत संपल्यानंतर मालकाला त्या जागेचा ताबा सुर्पूद करणार नाही आणि प्राधिकरणाने त्याचा ताबा काढून घेईपर्यंत त्या जागेचा ताबा स्वत:कडे ठेवून घेईल तो लायसेन्स करारानुसार निश्चित केलेल्या लायसेन्स फीच्या किंवा जागेच्या आकाराच्या दुप्पट दराने नुकसानभरपाई देण्यास पात्र ठरेल.

लायसेन्सीने जागा इतर कुणाला हस्तांतरित करण्याचा प्रयत्न केला अथवा मालमत्तेत कायम स्वरूपाचे बांधकाम केले करारातील नियम आणि अटी यांचा भंग केल्यास मालकास लायसेन्स रद्द करता येते.

प्रश्न क्र. ७) भाडेकरार नोंदणी करणे गरजेचे आहे काय? जबाबदारी कोणावर असते? न केल्यास कायद्यात शिक्षेची काय तरतूद केली आहे?

उत्तर: होय. भाडेकरार शक्यतो नोटरी करू नये. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण अधिनियम, १९९९ च्या कलम ५५ नुसार (१) या अधिनियमात किंवा त्या त्या वेळी अंमलात असलेल्या अन्य कोणत्याही कायद्यात काहीही अंतर्भूत असले तरी, या अधिनियमाच्या प्रारंभानंतर, घरमालक व यथास्थिती भाडेकरू किंवा अनुज्ञप्तिधारक यांच्यात झालेल्या कोणत्याही जागेचा परवानगीचा (लीव्ह अँड लायसन्सचा) किंवा जागा भाड्याने देण्यासाठीचा कोणताही करार, लेखी स्वरुपाचा असेल आणि नोंदणी अधिनियम, १९०८ अन्वये त्याची नोंदणी करण्यात येईल.

कलम ५५ नुसार (२) अशा कराराची नोंदणी करण्याची जबाबदारी घरमालकावर असेल आणि अशा कराराची नोंदणी लेखी स्वरुपात नसल्यास, घरमालकाने, ज्या अटी व शर्तींना अधीन राहून, त्याला संमतीने, परवानगीने (लीव्ह अँड लायसन्सचा), किंवा भाडयाने जागा दिली असेल, त्या अटी आणि शर्तीच्या संबंधात भाडेक-यांचे म्हणणे, अन्यथा सिध्द झाले नसल्यास, अधिभावी असेल.

कलम ५५ नुसार (३) या कलमातील तरतुदींचा उल्लंघन करणारा कोणताही घरमालक, दोष सिध्द झाल्यावर तीन महिन्यांपर्यंत असू शकेल इतक्या मुदतीच्या कारावासाच्या शिक्षेस किंवा पाच हजार रुपयांहून जास्त नसेल इतक्या द्रव्यदंडाच्या शिक्षेस किंवा या दोन्ही, शिक्षांस पात्र असेल.

प्रश्न क्र. ८) भाडेकारार कशाप्रकारे नोंदणी करता येतात?

उत्तर: ई-नोंदणी (ऑन लाईन) भाडेकरार, पुढे देलेल्या संकेतस्थळावर करता  येतात. https://efilingigr.maharashtra.gov.in/ereg/MainForm.aspx. ही संपूर्ण पेपरलेस पद्धत आहे. किंवा स्वतः (फिझिकल) सब रजिस्ट्रार ऑफ ऍशुरन्स समोर हजर राहून दस्त नोदवता येतो.

प्रश्न क्र. ९) भाडेकरार करण्यापूर्वी मालकाने काय दक्षता घ्यावी?

उत्तर: संस्थेच्या उपविधी क्र. ४३ नुसार संस्थेस अर्ज करावा. संस्थेच्या परवानगीची गरज नाही. तथापि ते पोटभाड्याने देण्यापूर्वी ८ दिवस अगोदर संस्थेला तशा प्रकारची सूचना देण्यात यावी. कोरोना काळात ऑन लाईन दस्त नोंदणीत तांत्रिक बाबींनी विलंब होऊ शकतो. परंतु अगोदर सुचना देलेली असल्याने आणि मालकाने संस्थेस सादर केलेला दस्तची प्रत (जी सब रजिस्ट्रार ऑफ ऍशुरन्सकडे पेंडीग आहे) याची पडताळणी केल्यास संस्था मालकाविरुद्ध अथवा भाडेकरुविरुद्ध असहकार करण्याचा प्रश्न उद्भवणार नाही.

प्रश्न क्र. १०) गृहनिर्माण संस्थाचे बिनभोगावटा शुल्क (नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस) कोणात्या सदस्यांना लागू होत नाही? मासिक शुल्कात किती बिनभोगावटा शुल्क संस्थेने घेणे राज्य सरकारने २००१ साली जारी केलेल्या परिपत्रकाप्रमाणे अपेक्षित आहे? संस्था जादा शुल्क घेत असल्यास आव्हान कोठे करावे?

उत्तर: गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्याने आपले घर किंवा मालमत्ता भाड्याने दिले नसेल तर त्यावर कोणतेही नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस लागू करता येत नाहीत. राज्य सरकारने, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० च्या कलम ७९अ खाली दिलेल्या अधिकारांतर्गत २००१ चे परिपत्रक जारी केल्यामुळे त्याला वैधानिक मूल्य आहे. २००१च्या परिपत्रकाच्या व्याप्तीपलीकडे जाऊन कोणतीही संस्था ठराव करू शकत नाही. तसेच, या परिपत्रकाचे उल्लंघन करणारा कोणताही ठराव संस्थेने केल्यास बेकायदा ठरेल. नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस हे आदर्श उपविधीत नमूद केलेल्या सेवा शुल्कांच्या दहा टक्क्या (महानगरपालिका कर वगळून) पेक्षा जास्त असू नये. कायदेशीर सल्ला घेऊन सहकार न्यायालयात संस्थेने केलेल्या ठरावाला आव्हान देऊ शकता.

प्रश्न क्र. ११) पोलीस व्हेरिफिकेशन करताना दस्त नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे का?

उत्तर : पोलिस ठाण्यांमध्ये भाडेकरूंची माहिती देण्यासाठी भाडेकराराची आवश्यकता नाही, असा स्पष्ट उल्लेख भाडेकरूची माहिती देणाऱ्या अर्जावर करण्यात आला आहे. पोलिसांना भाडेकरूच्या माहितीची गरज असते. त्यांनी करार केला आहे की नाही याची आवश्यकता नसल्याने भाडेकराराची गरज नसल्याचे नमूद करण्यात आले आहे.

– अ‍ॅड. विशाल लांजेकर.