सोसायट्यांमध्ये राहणाऱ्या सदनिकाधारकांना होणारा त्रास

अनेकदा झालेले बदल हे सभासदांपर्यंत पोहचत नाहीत. अपूर्ण माहिती असल्याने व सोसायटीचा कारभार चुकीच्या पद्धतीने चालवत असल्याने, सदस्याना त्याचा त्रास होत असतो. यावर सेक्रेटरी चेअरमन आणि उपनिबंधक सहकारी गृहनिर्माण कार्यालयाकडून उलट-सुलट दिली जाणारी उत्तरे यावरून अनेक नागरिक हैराण परेशान असतात.

प्रश्न क्र. १) इमारतीमध्ये १० पेक्षा कमी सदनिका असतील तर गृहनिर्माण संस्था नोदणी करता येते का?

उत्तर: गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करण्यसाठी किमान पाच व्यक्तींचा (अशा व्यक्तींपैकी प्रत्येक व्यक्ती ही वेगवेगळ्या कुटुंबातील सदस्य असली पाहिजे) किंवा किमान एक्कावन्न टक्के (मंजुर योजनेनुसार सदनिकांच्या एकूण संखेच्या) इतक्या सदनिका खरेदीदारांचा किंवा इच्छुक सदस्यांचा आणि जे अधिनियमान्वये सदस्य बनण्यास अर्ह (पात्र) आहेत, या पैकी जे अधिक असतील तर संस्था नोदणी करता येईल. सहकार गृहनिर्माण संस्था या महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० च्या कलम ९ खाली नोंदणी (रजिस्टर) करता येतात.

प्रश्न क्र. २) गृहनिर्माण संस्था नोंदणी झाल्यावर संस्थेचे ऑन लाईन नाव नोंदणी कशी कराल? या मागील प्रयोजन काय आहे? कशासाठी याचा वापर होतो?

उत्तर: संस्थेची ऑन लाईन नाव नोंदणी करण्यासाठी पुढील वेबसाईट संगणकावर टाईप करावी. https://mahasahakar.maharashtra.gov.in/Site/Home/Index.aspx त्यानंतर संस्थेचे अकाऊंट बनवावे.

संस्थेचे ऑन लाईन नाव नोंदणी केल्यानंतर संस्था ज्या विभागात आहे त्या उपनिबंधकाकडून प्रमाणीकरण (Validation) करून घ्यावे.

महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायदा/ अधिनियमानुसार नोंदणीकृत सहकारी संस्थेने/सोसायटीने संबंधित निबंधक यांना माहिती देणे आवश्यक आहे. हे अनिवार्य परतावा म्हणून उल्लेखित आहेत. सहकारी संस्थेने सादर करणे आवश्यक आहे जे ६ खालील प्रमाणे आहेत :
• ताळेबंद लेखा (Balance Sheet)
• ऑडिट रिपोर्ट (Audit)
• नफा आणि तोटा विधान अतिरिक्त वितरण (Surplus Distribution)
• योजना कायद्यात करण्यासाठी संशोधन (Amendment in Bye-Laws)
• वार्षिक सर्वसाधारण सभा आणि दिनांक निवडणूक धारणच्या (AGM and Election date)
• ऑडिटर आणि प्रत्यागमन सहमती (Auditor Name and Written consent)

प्रश्न क्र. ३) गृहनिर्माण संस्था म्हणजे काय? गृहनिर्माण संस्थाचे वर्गीकरण कसे व का करण्यात येते?

उत्तर: आपल्या सदस्यांना गृहनिर्माणासाठी खुले भूखंड, निवासी घरे किंवा सदनिका यांची तरतूद करणे किंवा जर घरांसाठी खुले भूखंड, निवासी घरे किंवा सदनिका अगोदरच संपादन करण्यात आल्या असतील तर, आपल्या सदस्यांना सामाईक सुखसोयी व सेवा पुरविणे आणि विद्यमान इमारती पाडून त्यांचे पुनर्बांधकाम करणे किंवा अंतर्भूत जमिनीचा वापर करून अतिरिक्त गाळे किंवा परिसर बांधणे हे ज्या संस्थेचे उद्दिष्ट असेल अशी संस्था. संस्थेचे वर्गीकरण निबंधक (रजिस्ट्रार) करतात त्यामुळे संस्थेचे मूळ उद्देश काय आहेत हे ओळखता येते. गृहनिर्माण संस्थाचे वर्गीकरण पुढील प्रमाणे होते.

१) भाडेकरू मालकी गृहनिर्माण संस्था: ज्या संस्थेचा उद्देश तिच्या सदस्यांना निवासी युनिटे किंवा सदनिका बांधण्यासाठी भूखंडाचे वाटप करणे किंवा आधीच बांधलेल्या निवासी युनिटाचे वाटप करणे हा असेल किंवा आणि जेथे संस्थेने जमीन एकतर पट्टेदारी तत्त्वावर किंवा पूर्ण मालकी हक्क तत्त्वावर धारण केली असेल त्यावरील घरांची मालकी सदस्यांनी धारण केलेली असेल किंवा त्यांना ती धारण करावयाची असेल तेथे अशी कोणतीही संस्था.

२) भाडेकरू सह-भागीदारी गृहनिर्माण संस्था: ज्या संस्थेचा उद्देश आधीच बांधलेल्या किंवा बांधावयाच्या सदनिकांचे आपल्या सदस्यांना वाटप करणे हा असेल आणि जेथे जमीन व तीवरील इमारत किंवा इमारती हया संस्थेने एक तर पूर्ण मालकी हक्क तत्त्वावर किंवा भागीदारी तत्त्वावर धारण केलेल्या असतील तेथे, अशी कोणतीही संस्था.

३) इतर गृहनिर्माण संस्था: जेथे सर्व युनिटे ही कार्यालये किंवा व्यवसायिक गाळे असतील तेथे अशा घर गहाण सहकारी संस्था, घरबांधणी सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि परिसर सहकारी संस्था असा आहे.

प्रश्न क्र. ४) सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील व्यक्ती सदस्य/सभासद कधी होते आणि सदस्यत्वाचे प्रकार कोणते?

उत्तर: सदस्य/सभासद म्हणजे ज्याच्या परिणामी एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी झालेली असेल अशा त्या गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणी अर्जात नाव अंतर्भूत असणारी व्यक्ती, किंवा एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी झाल्यानंतर तिच्या सदस्यकुलात यथोचितरित्या नाव दाखल करून घेण्यात आलेली व्यक्ती आणि त्यात पुढील प्रकारे सदस्यत्वाचे प्रकार पडतात १)सहयोगी २)सह किंवा ३)तात्पुरता सदस्याचा अंतर्भाव होतो.

१) सहयोगी सदस्य : एखाद्या सदस्याच्या लेखी शिफारशीवरून त्याच्या लेखी पूर्व संमतीने त्याच्या हक्क व कर्तव्य यांचा वापर करण्यासाठी, जिल्हा गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यकुलात यथोचितरित्या दाखल करून घेतलेले असेल आणि भाग पत्रामध्ये जिचे नाव प्रथम स्थानी नसेल अशी कोणतीही व्यक्ती म्हणजे पती, पत्नी, माता, पिता, भाऊ, बहिण, मुलगा, मुलगी, जावई, सून, पुतण्या, पुतणी असा आहे.

२) सह सदस्य: ज्याच्या परिणामी एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी झालेली असेल अशा त्या गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणी अर्जात नाव अंतर्भूत असणारी व्यक्ती, किंवा गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीनंतर जिला तिच्या सदस्यकुलात सदस्यत्वासाठी यथोचितरित्या दाखल करून घेण्यात आले असेल आणि जी सदनिकेमध्ये हिस्सा, हक्क, मालकीहक्क आणि हितसंबंध धारण करीत असेल परंतु भागपत्रात जिचे नाव प्रथम स्थानी नसेल अशी व्यक्ती.

३) तात्पुरता सदस्य: एखाद्या मृत सदस्याच्या मृत्यूनंतर संस्थेचा सदस्य म्हणून कायदेशीर वारसाला किंवा वारसांना दाखल करून घेण्यात येईपर्यंत नामनिर्देशनाच्या आधारे, त्या सदस्याच्या जागी तात्पुरत्या रीतीने संस्थेचा सदस्य म्हणून जिला यथोचितरित्या दाखल करून घेतलेले आहे, अशी कोणतीही व्यक्ती.

प्रश्न क्र. ५) सहयोगी/तात्पुरता/सह सदस्यास गृहनिर्माण संस्थेतील मतदानाचे हक्क कसे असतात?

उत्तर: सहयोगी सदस्यास एखाद्या सदस्याच्या लेखी पूर्व संमतीने मतदान करण्याचा हक्क असतो. तात्पुरत्या सदस्यास मतदानाचा हक्क असतो. सह सदस्याच्या बाबतीत जिचे नाव भाग प्रमाणपत्रामध्ये प्रथम स्थानी असेल अशा व्यक्तीला मतदानाचा हक्क असेल. तिच्या अनुपस्थितीत, दुसऱ्या स्थानावरील व्यक्तीस मतदानाचा हक्क असेल आणि दोघांच्याही अनुपस्थितीत जिचे नाव त्यापुढील स्थानावर असेल त्या व्यक्तीला आणि त्याच प्रमाणे जी उपस्थित असेल व जी अज्ञान नसेल त्या व्यक्तीला मतदानाचा हक्क असतो.

– अ‍ॅड. विशाल लांजेकर.