परवडणारी घरे आणि घरांची बाजारपेठ – भाग १

ग्राहकांना भूल घालण्यासाठी घरांच्या विकासकांना, जाहिरातदारांना काही ना काही चमकदार शब्द हवे असतात. मतदारांना वश करण्यासाठी तशीच गरज राजकारण्यांनाही भासत असते. अफोर्डेबल हाऊसिंग म्हणजेच परवडणारी घरे आज महानगरांच्या राजकारणी आणि बिल्डर लोकांचे परवलीचे शब्द बनले आहेत. परवडणाऱ्या घरांच्या जाहिराती सध्या मोठ्या प्रमाणात वर्तमानपत्रांमध्ये येत आहेत. अशा गृह प्रकल्पांना सरकारच्या धोरणाचा आशिर्वाद आहे. लहान आकाराची, कमी किंमतीची घरं म्हणजे गरीबांना परवडणारी घरं असा सरधोपट विचार त्यामागे आहे. हजारो नाही तर लाखो घरे येत्या काही वर्षात बांधली जातील आणि झोपडपट्या नाहीशा होतील असा आशावादही त्यामागे व्यक्त केला जात असला तरी त्याबात शंका वाटते. कारण परवडणाऱ्या घरांचे धोरण आखताना घरांची बाजारपेठ, पायाभूत सेवा देण्याची शासकीय क्षमता आणि अशा घरांची खरी गरज असणारे लोक ह्या तीनही बाबींचा विचार फार तपशीलात जाऊन करणे आवश्यक असते. आज अशा घरांच्या मोठ्या प्रकल्पांना परवानगी देण्याआधी पुरेसा विचार झाला आहे असे मात्र दिसत नाही.

परवडणार्‍या घरांच्या प्रगल्भ धोरणत घरांचे किमान क्षेत्रफळ, गुणवत्ता आणि तसेच लाभार्थींची आर्थिक क्षमता ह्या गोष्टींचे निकष अतिशय स्पष्ट आणि पारदर्शक असावे लागतात. घरांचे क्षेत्रफळ म्हणजेच आकार हा कुटुंबातील सदस्य संख्येचा तसेच शहरांच्या/राज्याच्या आर्थिक क्षमतेचा, देशाच्या आर्थिक प्रगतीचा विचार करून ठरविला जातो. माणशी किमान पाच चौ.मीटर (पन्नास चौ.फूट) क्षेत्रफळ आवश्यक मानले जाते. त्यापेक्षा कमी क्षेत्रफळाचे प्रमाण असणे हे दाटीवाटीचे आणि अनारोग्यकारी मानले जाते. ह्याचा अर्थ पाच माणसांच्या घरासाठी किमान 25 चौ.मी.क्षेत्राफळ दोन खोल्यांसाठी दिले जाते. ह्यात स्वयंपाकघर किंवा बाथरूमचा समावेश सहसा नसतो. काही ठिकाणी ते सामायिक दिले जाते. चीनमध्ये सुरवातीच्या काळात ह्या प्रमाणात घरे दिली गेली. देशाची आर्थिक प्रगती झाल्यावर यथावकाश वाढ करून ते माणशी दहा ते पंचवीस चौ. मीटर इतके वाढविण्यात आले. मात्र तेथे मोठी घरे बांधण्यावर तेव्हा बंधने घातली गेली होती. सिंगापूरमध्येही असेच धोरण राबविले गेले. सिंगापूरमध्ये जवळजवळ 80 टक्के लोकांना सरकारी घरांचा लाभ झाला. तेथे मोठी घरे जास्त दराने विकत घेण्याची मुभाही दिली जाते. ह्या दोन्ही देशांमध्ये शहरांतील जमिनी शासन संपूर्णपणे ताब्यात घेते. सिंगापूरमध्ये जमीन मालकांना ठराविक दराने मोबदला दिला जातो तर चीनमध्ये काहीही मोबदला दिला नाही. अशा जमिनींना पायाभूत सेवा देऊन उद्योग, व्यापारी कार्यालये आणि उच्चभ्रूंच्या घरांसाठी खाजगी विकासकांना बाजारभावाने विकल्या जातात आणि ते पैसे परवडणाऱ्या घरांच्या गुंतवणुकीसाठी वापरले. नागरी जमिनीचे नियोजन संपूर्णपणे शासनातर्फे केले जात असले तरी खाजगी विकासकांना तेथे अटकाव नाही. मात्र कडक बंधने आणि नियंत्रणे आहेत. भारतामध्ये आणि मुंबईमध्ये परवडणाऱ्या घरांची नुसती जाहिरात केली जाते. परंतु वास्तवात ही घरे सुरवातीला स्वस्तात आणि नंतर चढ्या दराने विकली जातात आणि खरोखरीचे घरांचे गरीब ग्राहक लाचार होतात. झोपडपट्यांच्या आश्रयाला जातात. बाजारपेठ आणी सार्वजनिक घरबांधणी ह्या मिश्र पद्धतीने घरबांधणाला प्रोत्साहन देतानाच जमीनीचे व्यवहार, इमारतींची बांधणी आणि घरबांधणीचे अर्थशास्त्र आणि ग्राहकांची वृत्ती ह्या सर्वांचा सखोल अभ्यास केला जातो.
परवडणारी घरे ही काहीही वस्ती नसणाऱ्या भागात किंवा केवळ मोकळी जागा उपलब्ध असेल तेथे बांधून उपयोग नसतो. घरे आणि रोजगार, ह्यांचा संबंध तर अतिशय जवळचा असतो. विशेषत: अल्प उत्पन्न गटातील लोकांसाठी बांधली जाणारी परवडणारी घरे ही कामाच्या ठिकाणापासून परवडणाऱ्या अंतरावरही असावी लागतात. नाहीतर घरे स्वस्त वा फुकट आणि प्रवास महाग असा प्रकार झाला तर तो गरीबांना परवडत नाही. काही गरीब लोक अशी दूरवरची घरे कर्ज काढून घेऊनही ठेवतात पण ती बंद ठेवतात किंवा भाड्याने देऊन स्वत: कामाच्या जवळ झोपडपट्यांमध्येच राहतात. तसे झाले तर प्रवासखर्च परवडणारे मध्यमवर्गीय लोक सरकारी अनुदानांवर वा सवलतींवर बांधलेली गरीबांसाठी असलेली स्वस्त घरे बळकावून बसतात. अनेकदा तर ही परवडणारी घरे पैसेवाले लोक केवळ दुसरे वा तिसरे घर म्हणून किंवा गुंतवणूक म्हणून विकत घेतात. ती रिकामी ठेवली जातात आणि कालांतराने चढ्या भावाने विकून त्यातून भरपूर नफाही उकळला जातो.

घरांच्या प्रकल्पांच्या जवळ रस्ते, वाहतूक साधने, पाणी व्यवस्था, वीज, बाजार, दुकाने, शाळा, दवाखाने अशा सर्व सोयी घरांच्या बरोबरच निर्माण कराव्या लागतात. आज वसई, विरार, कर्जत, पनवेल अशा अनेक दूरच्या ठिकाणी परवडणारी लाखो घरेबांधली जात आहेत पण त्या सर्वांना मूलभूत सेवा देण्याचे काम कधी होणार, कोण करणार, स्थानिक पालिकांवर त्याचा किती भार पडणार, त्यांचे व्यवस्थापन कोण करणार ह्याबद्दल काहीच विचार किंवा नियोजन सरकारी पातळीवर होताना दिसत नाही.

गेल्या काही महिन्यांमध्ये मुंबई आणि मुंबई मेट्रोपोलिटन क्षत्रातील विभागांमध्ये परवडणारी घरे बांधणार्‍या बिल्डरांचे एक पेवच फुटले आहे. परवडणारी घरे बांधण्यासाठी बिल्डरांना चटई क्षेत्राचे गाजर सरकारने तयार केले आहे. ह्या धोरणानुसार भाड्याने देण्यासाठी परवडणार्‍या घरांचे बांधकाम करणार्‍या बिल्डराना दोन ते चार पट चटई क्षेत्र दिले जाते आहे. पंचवीस टक्के क्षेत्रफळ परवडणाऱ्या घरांसाठी आणि उरलेले बाजारभावाने विकण्यासाठी दिले जात आहे. त्यामुळे बिल्डर केवळ बांधकामाच्या खर्चाच्या बदल्यात लहान आकाराची घरे विकून वाढीव बांधकामाच्या माध्यमातून नफा मिळविण्याची अपेक्षा करीत आहेत. दोन लाख रूपयांना 25 चौ. मीटरचे घर मिळेल ह्या अपेक्षेने असंख्य लोक त्यांत गुंतवणूकही करीत आहेत.

परवडणार्‍या घरांचे प्रयोग जगाच्या अनेक भागात किमान दीड-दोनशे वर्ष केले गेले आहेत. आधुनिक नागरीकरणाच्या चारशे वर्षांच्या कालक्रमामध्ये विकसित देशातील शहरांमध्ये वेगाने लोकसंख्या वाढ झाली तेव्हापासून घरांचा तुटवडा निर्माण झाला आणि हे प्रयोग सुरू झाले. दुसर्‍या महायुद्धानंतर मोठ्या प्रमाणावर हानी झालेल्या युरोपमधील शहरांमध्ये घरबांधणी करण्यासाठी सरकारी पातळीवर कृती करणे अपरिहार्य बनले. त्यावेळी खाजगी आणि सार्वजनिक क्षेत्रामार्फत मोठ्या संख्येने घरे बांधून विकत आणि भाडेतत्वावर लोकांना दिली गेली. काही गरीब कुटुंबांची आर्थिक ऐपत नसल्याने त्यांच्यासाठी परवडणार्‍या घरांचे वेगळे धोरण अनेक देशांमध्ये राबविले गेले. त्यात वेळोवेळी सुधारणा करून ते अधिक नेमके आणि प्रभावी करण्याचे प्रयत्न झाले. आजही विकसित देशांमध्ये हे धोरण राबविले जाते कारण श्रीमंत देशांमध्येही काही ना काही संकटांमुळे गरीबीत सापडणार्‍या लोकांसाठी घरांची व्यवस्था करावीच लागते. मात्र तेथे बाजार व्यवस्थेच्या माध्यमातून ज्या लोकांना किंवा कुटुंबांना किमान गुणवत्तेची घरे परवडत नाहीत त्यांच्यासाठीच हे धोरण राबविले जाते. गरीबांना घरांसाठी मदत करतानाच गरीब नसणार्‍या लोकांनी अशी घरे लाटू नयेत ह्यासाठी विशेष काळजी घेतली जाते. त्यासाठी घरांचे किमान क्षेत्र, बांधकाम आणि सेवा ह्यांच्या बरोबरच लाभार्थी लोकांसाठी निकष ठरविले जातात. लाभार्थींची यादी सातत्याने करावी लागते.

गरजू लोकांची यादी करून, प्राधान्यक्रमांचे निकष ठरवून त्यांना घरे उपलब्ध करून दिली जातात. उदाहरणार्थ गरीब, लेकुरवाळ्या, एकाकी महिलांचा, अपंगांचा आणि अनाथ वृद्धांना काम करू शकणाऱ्या प्राधान्याने घरे दिली जातात. अडचणीच्या काळापुरती अशी घरे दिली जातात आणि कुटुंबे आर्थिक दृष्ट्या सक्षम झाल्यानंतर त्यांना बाजारात उपलब्ध असलेल्या घरांमध्ये जावे लागते. अशी घरे स्थानिक, स्थलांतरीत किंवा परदेशी स्थलांतरितांनाही मिळू शकतात कारण त्यांना नवीन शहरांमध्ये बस्तान बसविण्यासाठी काही काळ आवश्यक असतो. नागरीकरणाच्या आणि नगर रचनाशास्त्राच्या अभ्यासात समाजातील गरीब घटकांचा, त्यांच्या गरजांचा तसेच घरांची रचना, बांधकाम, देखभाल आणि सेवांचे दर ह्या सर्वांसंबंधी धोरण ठरविले जाते. मात्र कोणत्याही देशात परवडणार्‍या घरांची मोठ्या प्रमाणात जाहिरात करून त्यात लाखो रूपये खर्च केले जात नाहीत, कारण परवडणारी घरे सरकारी सेवा मानली जाते बाजार व्यवस्थेमधील वस्तूंप्रमाणे त्यांची विक्रीसाठी जाहिरात करावी लागत नाही. परवडणार्‍या घरांच्या देखभाल-दुरूस्ताचा, व्यवस्थापनाचा खर्च लाभधारकांकडूनच वसूल केला जातो. त्यात महागाईनुसार वाढही केली जाते. गरजवंत नसलेल्यांना अशा घरांचा लाभ मिळू न देण्यासाठी विशेष निकष ठरविले जातात. गरजवंत नसताना परवडणारी घरे बळकावणार्‍यांना कठोर शिक्षाही केली जाते कारण तोतये गरजवंत हे अफाट नफ्यच्या लालसेने धंदा करणार्‍या खाजगी विकासकांइतकेच समाज विघातक असातात.

— सुलक्षणा महाजन
8, संकेत अपार्टमेंटस, उदय नगर, पांचपाखाडी, ठाणे